裁判要旨

1.因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。对合同标的物不具备交付条件的判断标准是，标的物存在不符合法律规定或合同约定的质量瑕疵足以影响受领一方合同目的实现。

2.商品房买卖合同履行过程中，出卖人履行标的物的交付义务需要买受人积极接受履行，买受人无正当理由拒绝接受房屋时构成受领迟延。受领迟延，又称为债权人迟延，指债权人在债务人作出履行时，未能及时接受债务人的履行。买受人受领迟延时应自行承担标的物未实际交付的法律后果且出卖人不承担迟延履行的违约责任。受领迟延的构成要件包括：债务人履行债务以债权人接受履行为必要；债务人已按期提出给付且给付适当；债权人未按期接受履行；债权人的迟延受领无正当理由。

3.标的物交付条件，有合同约定时依合同约定。《商品房预售合同》约定在交付房屋前对房屋进行装修，从而使《商品房预售合同》成为结合房屋买卖合同与装饰装修合同的复合合同关系，且两个合同关系具有主体一致性和标的牵连性，房屋出卖人也是装饰装修的承揽人，同时承担交付合格商品房与装饰装修工作成果的合同义务。《商品房预售合同》的复合合同关系属性决定，该合同项下的标的物交付条件不单指商品房所应当具备的交付条件，还应包括装饰装修工作成果应当具备的交付条件。

基本案情

2012年11月10日，方兴置业公司作为出卖人，西安洲恒企业作为买受人，双方签订北京市商品房预售合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区×号居住及公共服务设施项目（A4-1地块）×房屋（以下简称2002房屋）；总价款37038855元；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；同时，出卖人应当提供住宅质量保证书、住宅使用说明书以及住宅工程质量分户验收表；查验该商品房时发现其质量或其他问题的，约定了处理方法。该合同所附补充协议内容还包括：如交付时该商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准，买受人有权要求出卖人进行整改；整改后，仍达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人补偿未达到约定标准的差价；在出卖人承诺整改或补偿装饰、设备差价的前提下，买受人不得要求退房和拒绝办理该商品房交接手续。合同签订后，西安洲恒企业支付了全部购房款。

2013年6月21日，方兴置业公司向西安洲恒企业寄送×入住通知书。方兴置业公司提交了2013年6月27日的×房屋交付验收表，其中记载查验时发现的2002房屋问题共计56项。方兴置业公司称在2013年11月18日时前述被列明的问题均已维修完毕，并称其已在此前一两天时就此口头通知西安洲恒企业；西安洲恒企业否认收到相关通知。西安洲恒企业则称在2013年11月18日时2002房屋仍存在客厅顶面渗水、房间壁纸和木饰面开裂、客厅地面石材起翘、一层楼梯口上方石膏线开裂等情况，但其于该日交纳各项费用并接收房屋，双方并未签订房屋交接单；西安洲恒企业还称前述遗留问题在2014年3月至5月间陆续修复，但其收房后又陆续发现其他质量问题，至2014年12月15日才全部修复完毕。

法律法规

1.《中华人民共和国合同法》

第一百四十八条  因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条  对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

案件来源

北京市第三中级人民法院（2016）京03民终2781号：西安洲恒投资管理合伙企业（有限合伙）等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判理由

法院认为，方兴置业公司构成履行迟延，应当承担迟延履行的违约责任：

商品房的交付由通知收房、房屋交付、质量验收与书面确认四个环节组成。2002房屋实际交付日期是2013年11月18日，在此日期之前，方兴置业公司虽已发出入住通知书，但仍占有2002房屋，房屋交付未实际完成。对此，方兴置业公司辩称，2002房屋具备交付条件且方兴置业公司在合同约定的交房日期前发出了入住通知书，故应将合同约定的交房日期视为方兴置业公司的交付日期。而西安洲恒企业则认为方兴置业公司构成逾期交房，应当承担迟延履行的违约责任，其理由是：1.方兴置业公司发出的入住通知书上未填写入住日期；2.方兴置业公司拒绝交付2002房屋；3.2002房屋存在装修质量问题，不具备交付条件。针对双方此项争议，本院认为，入住通知书在2013年6月30日前即已送达西安洲恒企业，虽未填写入住日期，但方兴置业公司与西安洲恒企业在2013年6月30日前已对2002房屋交付相关问题进行过磋商，入住通知书应视为已按时送达。2002房屋拖延至2013年11月18日交付的主要原因是，2002房屋在合同约定的交付日期不具备交付条件且方兴置业公司未积极履行交付义务，方兴置业公司主张将合同约定的交付日期视为方兴置业公司的交付日期缺乏事实及法律依据，方兴置业公司构成履行迟延，具体分析如下：

（一）西安洲恒企业不构成受领迟延

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。商品房买卖合同履行过程中，出卖人履行标的物的交付义务需要买受人积极接受履行，买受人无正当理由拒绝接受房屋时构成受领迟延。受领迟延，又称为债权人迟延，指债权人在债务人作出履行时，未能及时接受债务人的履行。买受人受领迟延时应自行承担标的物未实际交付的法律后果且出卖人不承担迟延履行的违约责任。受领迟延的构成要件包括：债务人履行债务以债权人接受履行为必要；债务人已按期提出给付且给付适当；债权人未按期接受履行；债权人的迟延受领无正当理由。就本案而言，无证据表明西安洲恒企业构成受领迟延，理由如下：

1．2002房屋在合同约定的交付日期不具备交付条件

合同标的物交付条件是依据法律规定或合同约定的质量标准确定的买受人受领标的物的条件。对此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。对合同标的物不具备交付条件的判断标准是，标的物存在不符合法律规定或合同约定的质量瑕疵足以影响受领一方合同目的实现。本案中，方兴置业公司与西安洲恒企业签订的《商品房预售合同》约定，方兴置业公司应当在交付前对房屋进行装修，从而使《商品房预售合同》成为结合房屋买卖合同与装饰装修合同的复合合同关系，且两个合同关系具有主体一致性和标的牵连性，方兴置业公司既是房屋出卖人也是装饰装修的承揽人，同时承担交付合格商品房与装饰装修工作成果的合同义务。《商品房预售合同》的复合合同关系属性决定，该合同项下的标的物交付条件不单指商品房所应当具备的交付条件，还应包括装饰装修工作成果应当具备的交付条件。但现有证据表明，2002房屋在2013年6月30日前仅具备商品房交付条件不具备装饰装修工作成果的交付条件。

标的物交付条件，有合同约定时依合同约定。就商品房的交付条件，方兴置业公司与西安洲恒企业在《商品房预售合同》第十二条作出如下约定：（1）已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案；（2）有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；同时，出卖人应当提供住宅质量保证书、住宅使用说明书以及住宅工程质量分户验收表。其中建筑工程竣工验收备案是对商品房质量的综合性验收，也是商品房具备交付条件的法定标准。截止2013年6月30日，2002房屋取得了商品房建筑工程竣工验收备案表和商品房实测技术报告书，满足了市政基础设施和其他设施达到的条件，尽管住宅工程质量分户验收表始终未交付，但西安洲恒企业并未因此拒绝收房，应视为其放弃了此项房屋交付条件，据此，本案商品房交付条件在合同约定的交付日期即已具备。

就装饰装修成果的交付条件，《商品房预售合同》约定，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，交付时该商品房的装饰、设备标准达不到附件六的标准，买受人有权要求出卖人进行整改，整改后，仍达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人补偿未达到附件六约定标准的差价。方兴置业公司提交了2013年6月27日的×房屋交付验收表，其中记载查验时发现的2002房屋问题共计56项，其中包括：电梯厅没装高维门铃、17F起居厅西墙少2面板（TV）、17F起居厅西侧立柜均未装管灯、所有窗户均无法关闭、17F起居厅墙顶有洞有垂线、17F通往18楼楼梯过道处顶棚漏水开裂、17F餐厅窗顶有洞、厨房橱柜内管线未装完成、家庭厅窗顶有洞、户内无法送水电等。上述问题已足以影响房屋的居住使用，导致2002房屋交付条件无法满足，足以证明在合同约定的交付日期，2002房屋不具备装饰装修成果的交付条件。

综上，2002房屋在合同约定的交付日期虽具备商品房的交付条件，但不符合合同约定的装饰装修质量要求，且问题较为严重，已足以影响房屋的使用，不具备交付条件。

2.方兴置业公司未积极履行房屋交付义务

债权人受领迟延需债务人在具备履行条件时提出给付而债权人未及时受领。这里的提出给付是指债务人已经实际作出了履行，而不仅仅限于口头表示将要履行。根据西安洲恒企业提交的录音证据，在方兴置业公司发出入住通知书后，西安洲恒企业与方兴置业公司始终未就如何解决房屋存在的装修质量问题达成一致意见因而搁置了房屋的实际交付。在此情况下，方兴置业公司虽口头上多次作出愿意履行的表示，但没有实际履行交付行为，难以认定方兴置业公司确已提出给付。

（二）方兴置业公司应当承担迟延履行的违约责任

《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。2002房屋未能实际交付系因房屋装饰装修存在质量问题，尽管其中有西安洲恒企业与方兴置业公司分歧过大的原因，但在西安洲恒企业对2002房屋标的物提出质量异议的情况下，方兴置业公司负有积极维修合同标的物并保证其满足使用要求的履行责任，方兴置业公司未能证明其及时维修房屋，直至2013年11月18日房屋实际交付时仍存在部分装修质量问题，那么，在此之前房屋未能实际交付的责任均由方兴置业公司承担，方兴置业公司应当向西安洲恒企业支付截止2013年11月18日的逾期交房违约金。

综上所述，原审法院关于“虽然双方在2013年6月27日查验时发现2002号房屋存在大量问题，但因方兴置业公司已办理房屋相关验收手续，故仍应视为方兴置业公司于该日已经完成交付义务”的认定不当，本院应予纠正。关于方兴置业公司应当支付逾期交付房屋的违约金数额，依据《商品房预售合同》计算为518543.97元。《商品房预售合同》对于逾期交房违约金的约定符合实际损失情况，没有调整必要，本院对于西安洲恒企业与方兴置业公司分别提出的调整此项违约金标准的意见均不予采信。