裁判要旨

法院审查物业服务企业提供物业服务是否适当，应以其职责为限，也即物业公司是否全面、适当履行合同约定的义务，而不应超出其职责范围进行审查。

基本案情

唐建波与物业公司签订洳苑嘉园前期物业服务合同，本合同项下物业服务是指房地产开发公司通过招标方式选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对小区公共部位、公共场所及配套的设施设备和相关场地进行维护、管理、运营，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务期限为自开发商通知业主办理入住之日起至小区业主大会或业主委员会与心得物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。合同还约定了物业服务内容、物业服务费用等。唐建波已经支付2018年12月24日前的物业费，至今未支付2018年12月25日至2019年12月24日期间的物业费。

律师建议

物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司都会获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业服务能够正常运转。律师建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。

裁判规范

1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

裁判理由

法院认为，物业公司与唐建波签订洳苑嘉园前期物业服务合同，为唐建波房屋所在的洳苑嘉园小区提供物业服务，双方形成物业合同法律关系，唐建波应当按照合同的约定及时交纳物业费。唐建波主张物业公司提供物业服务不适当，并提交相应证据，以此要求减免物业费。本院以为，法院审查物业服务企业提供物业服务是否适当，应以其职责为限，也即物业公司是否全面、适当履行合同约定的义务，而不应超出其职责范围进行审查。唐建波提供的证据，能够证明物业公司在履行物业服务合同过程中，存在一定问题，但应指出，小区供水用水、私搭乱建、配电箱问题的解决，并非物业公司职权范围，在其履行相应的反馈、报修等职责后，即属于履行合同义务，唐建波不能以此作为拒交物业费的理由。另，小区问题解决存在发展过程，应允许物业公司在合理时限内解决问题。唐建波主张的建筑垃圾、垃圾场、乱停车等问题，物业公司已在一定时限内予以整改，因此，本院认定物业公司履行职责基本符合合同约定。唐建波主张的其他意见，亦不足以成为扣减物业费的理由。

综上，根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，物业公司已履行合同主要义务，无明显失职之处，故物业公司要求唐建波支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持。但因第一物业在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。

案例来源

第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司与唐建波物业服务合同纠纷一审民事判决书【北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初10924号】