裁判摘要

经济适用房系为本市中等收入住房困难的特殊家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性，借名购买经济适用房违反相关政策，损害了其他具备限价商品住房购买资格者的权益，损害社会公共利益的合同无效。

案件事实

2013年11月22日，张某英与张某柱签署《协议书》，约定如下：一、张某柱于2012年按国家政策分得北京市某房屋一套。按购房协议于2013年11月19日将要交房款，由于张某英（张某柱三姐）住房更困难，姐弟协商后，张某柱自愿将某住房由张某英全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权，女儿魏某是唯一继承人并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改中华人民共和国房屋所有权证户主名，张某柱主动协助张某英办理房屋过户手续，将户主名改为张某英。购房合同及中华人民共和国房屋所有权证归张某英所有。二、张某英居住期间如需缴纳其他费用，张某英全额负责。三、张某英在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由张某英负责。

2013年11月19日，张某英为购买某房屋支付了购房款304906元；2014年3月26日，张某英又支付购房款457.52元；2014年4月4日，张某英办理入住手续，支付产权契税3053.64元、专项维修基金10692元及物业服务费等费用。张某英办理入住手续后一直占有使用至今。2016年6月18日，某房屋取得不动产权证书，登记信息显示该房屋权利人张某柱，权利性质为经济适用房。2020年8月，张某英要求张某柱配合办理房屋过户手续，张某柱拒绝办理。张某英诉至人民法院，要求确认双方签署的《协议书》无效，退还相关费用并赔偿损失。

案例索引

北京市房山区人民法院（2020）京0111民初10807号张某英与张某柱确认合同无效纠纷一案

法院认为

损害社会公共利益的合同无效。根据本案查明事实张某英不具备购买经济适用房的资格，其借用张某柱名义购买了涉案房屋，双方存在借名买房合同关系。由于经济适用房系向中低收入住房困难的家庭供应的政策性保障住房，鉴于该类房屋的特殊性质及出售对象的特殊性，张某英与张某柱所签订的《协议书》违反了相关政策损害了社会公共利益应为无效。

合同无效后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《协议书》无效后，张某英为购买涉案房屋而支付的购房款、契税、专项维修资金及利息，张某柱应当予以返还。关于张某英主张的购房款的利息计算基数及起止期间，本院结合其主张，根据相关规定予以调整，其主张的契税及专项维修资金的利息计算标准及期间，未超过合理范围，本院予以确认。故张某英要求张某柱返还购房款、契税、专项维修资金并支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。同理，张某柱要求张某英返还涉案房屋，异于法有据，本院亦予以支持。

鉴于张某英借用张某柱名义购买涉案房屋时，双方均明知涉案房屋的权利性质为经济适用房，且明知张某英不具备购房资格，仍然签订《协议书》，对导致合同无效的后果双方均具有过错。关于张某英要求张某柱赔偿房屋增值损失的诉讼请求，该损失符合信赖利益损失范畴，张某柱应当予以赔偿，本院根据双方的过错程度酌定张某柱赔偿增值损失的60%，根据北京华中兆源房地产土地评估有限公司出具的评估结果核算，本院酌定张某柱赔偿张某英房屋增值损失933801.89元，故张某英要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。另，经本院释明，张某柱表示关于占用使用费等其他损失其另案主张，对此本案不持异议。

类似裁判

（一）裁判规则：出名人因因房屋价值有了较大幅度的升值，从而获得了利益；借名人因此丧失了以同等价格购买房屋的机会以及其他经济损失。具体数额由法院依据公平原则，以房屋评估结果及双方过错比例确定。

法院认为：根据本院生效判决确认冯玉荣依法对涉案××号房屋享有所有权，且经法院调解蔡立新与冯玉荣已就本案该房屋的返还问题达成一致意见，但该房屋购房款系蔡立新支付，冯玉荣理应将该出资款返还给蔡立新。综合本案实际情况，考虑到冯玉荣因房屋价值有了较大幅度的升值，从而获得了利益；蔡立新因此丧失了以同等价格购买房屋的机会，亦产生了装修房屋的价值损失，同时本案所涉××号房屋系经济适用住房，冯玉荣与蔡立新在此过程中均存在过错，理应各自承担相应的责任。综上，蔡立新要求冯玉荣返还购房款及相关费用和房屋装修及差价款的合理请求，本院予以支持，其过高部分，本院不予支持。具体数额由本院依据公平原则，以房屋评估结果及双方过错比例确定。冯玉荣、蔡立新各自过错比例，本院分别酌定为70%、30%。冯玉荣的答辩意见，证据不足，无事实及法律依据，本院不予采信。

——北京市房山区人民法院（2014）房民初字第05861号蔡立新与冯玉荣经济适用房转让合同纠纷一审民事判决书

（二）裁判规则：原告借用被告的名义购买经济适用住房，对于导致双方签订的借名买房协议无效的后果，双方当事人均负有一定的过错。协议无效后，被告应向原告返还其实际支付的购房款、购房资格转让费、产权代办费、有线电视入网费等费用，原告亦应将房屋返还给被告。考虑到原告对涉案房屋进行装修并占有、使用该房屋多年，以及房地产市场价值变动等因素，在借名购买涉案经济适用住房的协议无效后的处理上，被告应当赔偿原告房屋增值补偿款，具体数额由本院根据评估机构出具的房地产评估报告及房屋的具体情况，考虑双方当事人的过错程度酌情予以确定。

法院认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具有专属性。本案中，原告因不具有在北京市购买经济适用住房的资格，通过与被告签订转让经济适用住房购买资格的协议的方式，借用被告的名义于2009年2月25日购买涉案经济适用住房，其行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定，故双方签订的《协议书》应属无效。被告关于该《协议书》效力待定的主张，法律依据不足，本院不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告借用被告的名义购买经济适用住房，对于导致双方签订的借名买房协议无效的后果，双方当事人均负有一定的过错。协议无效后，被告应向原告返还其实际支付的购房款、购房资格转让费、产权代办费、有线电视入网费等费用，原告亦应将房屋返还给被告。考虑到原告对涉案房屋进行装修并占有、使用该房屋多年，以及房地产市场价值变动等因素，在借名购买涉案经济适用住房的协议无效后的处理上，被告应当赔偿原告房屋增值补偿款，具体数额由本院根据评估机构出具的房地产评估报告及房屋的具体情况，考虑双方当事人的过错程度酌情予以确定。原告主张的过高部分损失本院不予支持。原告要求被告返还产权登记及税费3940元，举证不足，本院不予支持。被告主张已返还原告购房资格转让费5万元，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对被告的陈述本院不予采信。

——北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初5528号郑茜与田钢合同纠纷一审民事判决书

（三）裁判规则：对于限价商品房，双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益，借名买房合同关系应属无效。合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当相互返还，并综合考虑房屋现值和原购买价格的差异所造成的损失及双方对涉案房屋的出资情况酌情确定房屋升值损失。

法院认为：双方在签订借名买房合同时均知晓涉案房屋属于限价商品房，双方的借名买房行为违反了相关法律、法规的禁止性规定。一审法院据此认定双方的借名买房合同无效并无不妥，本院予以确认。借名买房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院根据梁阳提供的支付房屋首付款、偿还贷款及装修费用等证据，判决梁国英向梁阳返还相应财产符合法律规定。另，根据法律规定，合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合考虑梁阳与梁国英在签订借名买房合同时对房屋性质明知的行为、房屋的居住使用情况、房屋升值情况及当事人丧失的订约机会损失等因素，一审法院酌定梁国英赔偿梁阳相应的损失并无不当。梁国英上诉主张其不应当返还梁阳相关房屋费用及赔偿损失的意见不符合事实及法律规定，本院对此均不予采纳。

——北京市第三中级人民法院（2019）京03民终3978号梁国英与梁阳合同纠纷二审民事判决书、北京市高级人民法院（2019）京民申6598号梁国英与梁阳合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

（四）裁判规则：鉴定机构的评估意见确定了涉案房屋相应时点的市场价值与购买该房屋时的增值部分，一审判决参考上述评估意见，及合同双方对无效后果的过错程度，在缔约过失责任法律基础下，酌情确定了被借名方应赔偿借名人的信赖利益损失之具体数额。

法院认为：有下列情形之一的，合同无效。违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋系经济适用房，沈远君不具备购买经济适用房的资格，其借用王存蓉的名义购买涉案房屋，沈远君与王存蓉之间的协议已违反了购买经济适用房的相关法规及政策规定；且该借名买房协议已被人民法院生效判决确认为无效，沈远君与王存蓉在此过程中均存在过错。在此情况下，沈远君为购买涉案房屋支付的购房款，王存蓉应予返还，交易实际发生之成本，王存蓉亦予以赔偿。在此之外，鉴定机构的评估意见确定了涉案房屋相应时点的市场价值与购买该房屋时的增值部分，一审判决参考上述评估意见，及合同双方对无效后果的过错程度，在缔约过失责任法律基础下，酌情确定了王存蓉应赔偿沈远君的信赖利益损失之具体数额，并无不当，本院亦予维持。

——北京市第二中级人民法院（2017）京02民终7264号张付典、王存蓉等合同纠纷二审民事判决书

律师认为

本案中，张某英与张某柱之间就借名购买经济适用房事宜签订书面购房《协议书》，双方约定张某英借用张某柱购买经济适用房的资格，房屋实际由张某英出资购买并一直由张某英占有和利用，张某英与张某柱之间形成了借名买房合同关系，根据《中华人民共和国合同法》的规定，借名买房合同关系应属无效。张某英支付了全部购房款、税费并一直占有和利用，张某柱与张某英达成借名买房合同后又拒绝履行，对合同无效应当承担主要责任。张某柱应当向张某英返还因购买房屋所支出的购房款、公共维修资金、契税等款项，并赔偿张某英因此受到的利息损失，对于房屋升值所产生的收益张某柱应当给予张某英补偿。

一、张某英与张某柱之间是借名买房合同关系。

（一）本案中张某英与张某柱双方签订了书面借名买房协议。2013年11月22日，张某英与张某柱签署《协议书》，约定如下：一、张某柱于2012年按国家政策分得北京市房山区长阳康泽佳苑3号楼1单元1303号（共计53.38平方米）房屋一套。按购房协议于2013年11月19日将要交房款，由于张某英（张某柱三姐）住房更困难，姐弟协商后，张某柱自愿将房山区长阳康泽佳苑3号楼1单元1303号住房由张某英全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权，女儿魏琦是唯一继承人并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改中华人民共和国房屋所有权证户主名，张某柱主动协助张某英办理房屋过户手续，将户主名改为张某英。购房合同及中华人民共和国房屋所有权证归张某英所有。二、张某英居住期间如需缴纳其他费用，张某英全额负责。三、张某英在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由张某英负责。根据现有证据，足以证明张某英与张某柱之间就借名买房事宜达成合意。

（二）本案中全部购房资金均由张某英实际支付。本案中购房资金系分两次支付，合计305363.52元：其一，2013年11月19日，张某英向北京天恒康都房地产开发有限责任公司支付了购房款304906元。其二，2014年4月4日，张某英向北京天恒康都房地产开发有限责任公司支付了购房款457.52元。根据张某英提供的付款凭证、购房发票、契税发票等相关证据，足以证明张某英实际支付了本案购房资金，并且张某柱对此无异议。

（三）涉案房屋由张某英实际占有、使用和收益。涉案房屋交付后，张某英对涉案房屋进行了装修，并一直占有、利用房屋至今。期间，张某英曾经自住过，也曾空置过，现在涉案房屋为出租状态，租金为2500元/月。另外，张某英保管了与涉案房屋有关的协议、证件、发票等材料原件，包括《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》、不动产权证书、《经济适用住房预售合同联机备案表》、销售不动产发票、契税税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、供暖费、生活垃圾清运费、代收楼道灯费、代收歌华有线初装费等物业费收据。根据现有证据，足以证明涉案房屋一直由张某英占有、使用和收益，并且张某柱对此无异议。

二、由于经济适用房的保障性质，借名买房行为损害了社会公共利益，因此《协议书》无效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条关于借名买房的认定和处理规定：“《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二款规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”涉案《协议书》签署于2013年11月22日，晚于2008年4月11日，根据上述规定，《协议书》无效。

涉案房屋属于经济适用房，经济适用房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益，损害社会公共利益的合同无效。

三、《协议书》无效，张某柱应当向张某英返还购房款、契税、专项维修资金及利息，向张某英支付房屋升值补偿金。

（一）合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还。在借名卖房协议被确认无效后，出借方向借名方返还出资（包括购房款和贷款利息）及利息、房屋装饰装修费用、契税、印花税、公共维修基金等。具体到本案，张某柱应当向张某英返还305363.52元购房款、3053.64元产权契税和10692元专项维修基金，并支付上述款项的利息。

（二）张某柱应当向张某英支付房屋升值补偿金。首先，对于房屋现值需进行专业评估，房屋增值部分为现在市场价值（即评估价）减去购房款。其次，合同被确认无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。具体到本案，张某英依据双方协议支付了全部购房款，在涉案房屋符合过户条件后，张某柱百般推诿拒不配合张某英进行过户，有悖诚信原则，故其应对合同无效和交易无法最终完成承担全部责任。

（三）张某柱向张某英支付房屋升值补偿金，不应在评估价的基础上减去土地收益价款。首先，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）和《关于印发〈北京市国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（京财经二〔2007〕1011号）的有关规定，转让经济适用住房（含按经济适用住房管理的住房）时按照规定应当补缴的土地价款，即经北京市政府批准统一建设的经济适用住房购房满5年的上市出售时补缴的土地收益。具体到本案而言，诉争内容是借名购房协议无效，张某柱应否向张某英支付房屋升值补偿金，涉案房屋并未上市交易，张某柱也未将涉案房屋出售给张某英，没有产生土地收益，不存在应当补交土地价款的情况，对于未实际发生的情况，法院不应进行裁判。其次，张某英在查阅了北京市各级人民法院同类纠纷的裁判文书后发现，各级法院在计算房屋升值补偿金时，均未预先扣除“上市出售时补缴的土地收益”等土地价款。各级法院一致的做法均为：（涉案房屋评估价-涉案房屋价款）*70%或60%=涉案房屋升值补偿金。具体到本案，涉案房屋升值补偿金=（1861700-305363.52）*70%或60%=1089435.9或933802.2。