裁判要旨

物业管理合同为双务合同，被告有义务按期缴纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。

基本案情

被告为北京市石景山区景阳东街67号院x-x-xxxx的业主。2009年6月，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（乙方）与景秀园小区建设单位天石基业公司签订《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，约定原告承接景秀园小区的物业管理工作。《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》约定了深圳长城物业公司的主要服务内容、物业服务期限、物业服务费用等。2009年7月20日，深圳市长城物业公司管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业北京分公司。

自涉诉小区入住起，长城物业北京分公司为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。《前期物业服务合同》期限届满，业主委员会尚未成立，且未出现该合同第六部分“合同终止”情形，合同自行按整年度进行延续，长城物业北京分公司继续为被告所在小区提供物业服务。对未缴纳物业费的业主，长城物业北京分公司称，其采取电话、短信、在每一户业主家中张贴催费通知单、在公告栏中张贴交费提示、委托律师起诉等形式催收物业费。长城物业北京分公司按照房屋面积81.48平方米主张被告自2015年8月3日至2018年12月2日未缴纳涉诉房屋的物业费6062.11元、未缴纳涉诉房屋的垃圾清运费100元。

律师建议

物业管理合同为双务合同，被告有义务按期缴纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。

物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。

法律规范

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条  建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

案例来源

长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与王松物业服务合同纠纷一审民事判决书【北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18799号】